商场大改造 持续的旅程

 

领展行政总裁王国龙撰文,分享领展多年来将商场建设成社区中心的心得,以及讨论营造充满活力的社区是商场营运者的社会责任。


香港面积不大,但香港的总零售面积达1亿平方呎,当中约4成是商场,相等于每1平方里用地就有多于1.7个商场,密度被誉为世界之冠。究竟是什么驱使香港人如此热爱逛商场呢?

我推想,人总想与亲朋好友相聚,然而香港的居所一般较为狭小,难以相聚一室,于是每逢假日,不少人都会外出逛街、到商场蹓跶,又或者在咖啡店待上整个下午,邀约朋友聚餐也多选在餐厅而非在家居,因此社区商场往往被视为生活的第三停留地(the third place),即第一停留地的家居和第二停留地的办公室以外,大家最常到的地方。

商场大改造 持续的旅程对于家居和办公室,我们都会有不同的期望和要求,那么作为第三停留地的商场,又如何发挥其社区中心(social hub)的角色?社区由众多不同背景的人组成,因此,如果商场设计专责团队能由不同部门的职员及物业设计专家组成,集思广益,从不同角度构思以客为本的创意设计方案,相信最能为顾客提供多元化的商场体验。

建筑新商场由零开始规划、设计,当中可以充分加入社区环境和特色等元素,但旧商场经历时代变迁,不论设施还是设计,都无法满足现代生活方式的需要,难再有效充当社区中心的角色,因此旧式商场要追上时代步伐,定必要来个大变身,当中的挑战难度巨大。

由成立至今的15年来,领展 (00823) 曾修缮及优化不同规模的物业设施,当中包括完成了87个资产提升项目,在提升零售物业的建筑环境方面累积了好些经验,希望在此可以分享个中面对的挑战,以及把商场建设成社区中心的一些心得。

与持分者事前充分沟通

商场大改造 持续的旅程为更有效使用有限空间,很多社区都采用住宅屋苑连商场的发展模式,在满足民众居住需要的同时,也方便日常购物消闲。这些位于屋苑内的社区商场,不单是居民每天买菜、用餐和消闲购物的地方,更是不少上班上学一族必经之途,与市民生活息息相关。改装工程开展前,居民及商户或会对工程及其影响抱有疑虑,因此,事前需要与商户及其他持份者好好沟通,消弭有关忧虑及误解。

其次,不少屋邨、屋苑的公共地方都是由商场及住宅业主共同持有,故此提升工作不时受制于商场及屋苑的地界划分。即便是加设连接商场及屋苑住宅大厦的有盖行人通道等便民设施,如要把通道无缝连接至住宅大厦,各方持份者包括屋苑法团等管理单位,往往都要就设施日后的维修保养、屋苑的楼面面积使用权等广泛事项商讨,取得共识后方能成事。

规划布局

社区商场的优化工程一般涵盖改善物业整体的定位与规划布局、室内间隔改装、增加设施及改善物业内外设计等等,同时配合按区内居民需要调整商户组合、加强顾客服务及宣传活动等软件提升,务求吸引他们留区消费,同时招徕跨区顾客,带动商户生意,营造一个繁盛的社区。

商场大改造 持续的旅程零售设施的规划必须紧贴社区需求,比方说,黄大仙中心昔日就有菜市场由于面积所限,加上区内居民较多光顾邻近更大型的菜市场,小菜市场人流一直未如理想,以致区内土地资源未能善用。因此,数年前,我们把小菜市场改为零售商铺餐厅,增加了居民日常生活需要的选择。同样,因为近年九龙西区的人口增加,菜市场不足,而且距离民居甚远,我们便将南昌荟商场的零售楼面改为菜市场,更适切地满足社区需求。

不少社区商场与屋苑住宅大厦为邻,故此规划物业改造工程时,必须仔细考虑对民居造成影响,作出适当平衡,例如在设计商场出入口时,会尽量与住宅大厦入口保持一定距离,或增加设施方向指示牌,以免将商场人流误引到屋苑,减低商场营运可能对民居造成影响。同样道理,物业外墙也会避免设置霓虹灯,以减低光污染。

说起人流走向,大型社区商场在提升项目时可以引入旗舰百货店,置于商场中心位置,面向港铁站的出入口,引导客流至场内更多不同区域,并将商场的几个部分连系起来,带旺场内其他商铺客流。另外,不少社区商场的优化工程都会引入临街美食区,以特色地道美食招徕往来邻近公共交通总站的访客。

重新规划布局,贯通客流,是提升社区零售设施的不二法门。

具体设计

商场大改造 持续的旅程对于不少早年设计、楼龄已有30至40年的商场和街市,往往由于旧式建筑建构的先天不足,如消防及无障碍通道未能追上最新建筑标准,改装工程进行时需要一并改善,使其符合现代的设计标准。这不但可切合残疾人士、长者和孕妇等访客的需要,从商场营运角度而言,也有助加强社区关系,提升客流。

这些老旧物业楼底一般也较低,往往限制了视角及空间感,需要从改善商铺或菜市场摊档顶设计来扩大视觉空间。

“他山之石,可以攻玉”。对于引入结合实用及美观的崭新零售物业设计,到外地观摩寻找灵感,不失为集各家大成的良方。

商场大改造 持续的旅程香港近年有不少设于社区内的菜市场提升为摩登菜市场,就得力于工程团队到访欧美考察后,把当地的菜市场建筑及营运经验应用到香港,为行业带来新气象。经优化的新式菜市场采用开放式、非直线性的布局设计,令场内各式摊档一目了然,更可引导顾客走到菜市场每个角落,促进商户营销。新式菜市场环境较昔日更加整洁干爽,并且引入购物车、足够轮椅及婴儿车走过的宽阔通道等周到服务。

当区顾客的流量及使用习惯,也是商场设施规划和设计的重要考虑。倘若商场邻近公交车站和地铁站等公交设施,商场洗手间的使用会较为频密,因此设施用料必须顾及耐用度和方便清洁,以减少日后设施因维修保养需要而经常出现停用的情况。

营造活力社区的社会责任

优化工程绝非只做一次就能一劳永逸,即使再出色的设计,随着客群口味及市场趋势的迅速转变,也会变得不合时宜。商场营运者必须针对消费者不断提升的期望,持续检视规划,并适时更新设施,才可以持续成功营运和生存。

商场大改造 持续的旅程香港有大量的商场及零售设施,竞争非常激烈。地产业者常说物业及设施的地利十分重要,但市场也有些例子告诉我们,优越的地点并不完全保证零售物业及设施可以经营成功。

商场服务持续改革和创新,除了带来更高的顾客流及顾客满意度,更可通过增加零售商机,为社区提供就业机会。只有在商场能满足到居民需要,以及商户经营不愁生意,我们才可营造出一个朝气勃勃、充满活力的社区,而这也是商场营运者的社会责任。

在可见的将来,商场大概仍然会是港人最爱的社区中心,商场营运与时并进将是持续的旅程。


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